中古マンションについて
中古マンションを賃貸などで選ぶ際にまず気をつけたいのが築年数です。例えば耐震性能については、法改正の時期に着目することである程度の強度を知ることができます。
1971年から81年にかけての基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、81年に耐震基準が改正されて、現在と同レベルの強度設計がなされています。
2007年には構造計算がさらに厳密化されて、以降の物件はより高度な設計が行なわれています。もちろん、築年数が古くても基準を満たしていれば問題ありません。ただし、古い物件については断熱材が使用されていないものもあるので注意が必要です。
築年数が古い物件ほど、「管理状態」が資産価値と賃貸物件としての価値を大きく左右します。逆にいえば、築年数が新しくても管理状態が悪ければ建物の寿命は短くなるということです。見るべきポイントとしては「共用部分」が挙げられます。
廊下は綺麗に掃除されているか、壁にヒビは無いか、夜間に踊り場の電灯が切れていないかなど、細かな点をチェックして管理状態を推し量りましょう。自転車置き場が整理されている物件は、居住者のマナー意識が高く、管理者も信頼できるといわれます。
中古住宅について
安さが魅力の中古住宅ですが、いくつか注意すべき点もあります。例えば購入後にリフォームを行なう場合、地権者や近隣住民の許可が必要な物件があります。
自身が住むにしろ転売するにしろ、権利関係の事項にはよく気をつけてください。物件によっては付託事項が多く、不動産としての利用が困難な場合もあります。
格安の物件に関しては、購入後の修繕に多額の費用を要するケースや、いわゆる「ワケあり」物件も少なくありません。
一見したところ管理が行き届いているように見えても、耐震強度が不足していたり、地盤に不安が残る物件が存在します。
結局、購入後に新築住宅並みの修繕費がかかってしまう、そんな事態に陥る場合もあるようです。購入費用だけではなく、維持管理費も含めて「トータルの費用」を常に念頭に置いてください。
新築住宅
中古住宅は消費税が非課税になる場合が多いのですが、新築の場合は業者からの購入になるケースが多いため、通常、建物部分についてのみ消費税が発生します。
最近は消費税込表示になっているため意外に見落とされがちなポイントです。まれに「設計料」を請求する業者もあります。この他、諸費用については総額ではなく個別に金額を確認しておきましょう。
「水道分担金」という水道のメーターを取得する費用が必要になるので覚えておきましょう。通常、住宅が完成するまでは業者が水道局に立替て支払います。金額は地区によって異なり、16万円から20万円程度が必要になります。
建物が完成していても、外構が行なわれていなければ選択するプランに応じて費用が変動します。すでに外構が完成している物件については、本体価格に込みで請求される場合もあります。
建物が完成したらその建物の登記簿を作成しなくてはなりません。その際に生じるのが「表示登記申請料」です。即ち、土地家屋調査士が建物の面積を測り、図面を作成し、それを登記所に提出する作業の総額です。
アパートローン
最近よく耳にするアパートローンとは、アパートの購入や建設のための融資を必要とする人がアパート経営を始めるに当たり使うローンのことです。普通アパートを購入する場合には、自己資金７割、融資金額3割が目安となるでしょう。
アパートローンを全額利用するというフルローンを使って、アパート経営を開始する人がいるようです。大変なことに、一歩間違えるとなるでしょう。
手持ちのお金がなくても、フルローンというとアパート経営ができると思っている人も案外多いようです。不動産所得税や仲介手数料などいろいろな経費が発生しますので気をつけましょう。
アパートローンは、リコースローンとノンリコースローンという2種類のローンがあります。私たちのよく知る普通のローンと同じでリコースローンは、借りる人の収入や資産、担保や保証人を審査し、融資をすることに決めます。
ノンリコースローンは、融資の対象となる物件の市場価値や収益見込みに着目して審査を行います。金利が高くなるなどのデメリットはあります。
万が一返済が難しい状態になった場合には、融資対象物件を手放すだけで借入金の精算ができるという利点が、ノンリコースローンにはあります。
窓口で相談をして条件を確認してみると良いのは、それぞれの金融機関によって、アパートローンの貸し付け条件は違うものだからです。